“现在手里攥着好几套房，可不是啥风光事，2026年市场分化会更明显，不主动调整迟早被拖累！”从业十五年的房产中介老杨，见过太多囤房者的起起落落，如今的话里满是实在。全国房价调整已持续40多个月，二手房挂牌量突破850万套，“买了就涨、有房就赚”的时代彻底翻篇，取而代之的是“总量平稳、结构分化”的新格局。对手握多套房的家庭来说，与其抱着“等升值”的旧思维，不如主动优化资产，这4个调整越早做，越能避开风险、守住财富。
调整1：分清“优质资产”和“冗余房产”，该抛就抛不犹豫
现在楼市的核心逻辑早就变了，不是“有房就值钱”，而是“人口聚哪里，房产就值哪里”。2025年官方数据呈现鲜明分化：深圳单年人口净流入19.94万，成都、杭州等强二线城市每年也能吸引超10万人口扎根，这些城市的核心板块房产依托人口与产业支撑，仍有一定保值性；而三四线城市全年人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，房价调整压力还在加大。
多套房家庭首先要做的，就是给名下房产“体检”：优质资产要满足两个核心条件——要么在核心城市核心地段，3公里内有三甲医院、重点学校、大型商超等成熟配套；要么是房龄较新、90-120㎡的通透户型，这类房源流动性和保值性都更强。
而以下三类“冗余房产”建议优先抛售：一是人口持续外流区域的远郊房，缺乏产业支撑和人口导入，未来大概率“有价无市”；二是房龄超20年且无城市更新规划的老旧小区，维修成本高、流动性差，贬值速度会越来越快；三是配套匮乏的概念盘，比如远离城区的“文旅地产”“养老地产”，多为炒作噱头，实际需求严重不足，有些房源即便降价40%仍难成交。别抱着“亏了就不卖”的执念，现在及时止损，远比将来砸在手里强。
调整2：抓住政策窗口期，用“以价换量”快速变现
2025年以来，全国超210个地区出台约550条房地产调控政策，二线城市出台数量最多，核心方向都是降低交易成本、释放合理需求。比如杭州对规定期间内购买新建商品住宅的发放10万元消费券，合肥新站高新区按房屋总价2%给予购房补贴，部分城市还优化了购房落户政策，这些都为二手房流通创造了利好。
对多套房家庭来说，2026年上半年可能是最后的变现良机。一方面政策红利集中释放，交易成本降低；另一方面城中村改造货币化安置会带来短期需求，能一定程度提升房源流动性。如果错过这个窗口，后续随着库存进一步累积、需求持续萎缩，房产可能陷入“越跌越难卖”的恶性循环，现在部分弱三四线城市已出现总价5万元房源仍无人问津的情况。
定价时千万别“锚定买入价”，要参考同小区近期成交价合理定价，建议在市场价基础上适度让利3%-5%，通过“以价换量”快速回笼资金。交易时优先选择正规中介和官方资金监管账户，明确合同条款，结清物业费、水电费等隐性欠费，避免引发纠纷。
调整3：算清持有成本，避免资产变“负债”
很多多套房家庭忽略了一个关键：房产的持有成本远不止房价本身。现在租房市场租金持续走低，2025年全国租房市场租金平均降幅达10%-15%，三四线城市部分区域房屋租金下降15%，空置率却上升至25%，靠出租覆盖成本越来越难。
更要警惕的是隐性支出：随着“房屋养老金”“房屋体检”等制度推广，老旧小区的维修成本将进一步增加，再叠加物业费、取暖费等固定支出，一套闲置房产每年的持有成本可能高达数万元。关于房产税，财政部原部长楼继伟2025年11月在财新峰会上提及，全国人大立法已完成、核心难点基本解决，将“适时推出”，目前上海试点政策显示，家庭第二套及以上住房人均超60平方米的，对新购住房超出部分面积按规定征收房产税，具体标准需以当地政策为准。
如果手里的房产租金覆盖不了持有成本，又没有升值潜力，建议尽快处置。对暂时卖不掉的房产，也可以考虑适度装修提升出租竞争力，或者与中介合作优化出租方案，尽量减少空置期，用租金覆盖部分成本，避免资产持续“失血”。
调整4：重构资产配置，别把鸡蛋全放房产里
变现后的资金该怎么处理？房产中介老杨的建议很实在：“别再盲目囤房了，现在要做的是分散风险，优化配置。”曹德旺也早有忠告，核心是“回归实业、优化配置”，而非继续扎堆房地产。
普通多房家庭可以这样规划：一部分作为6-12个月生活费的应急资金，存放于存款、货币基金等易变现渠道，保障家庭财务安全；一部分投向低风险理财或优质基金，分散投资风险，避免过度依赖房产；如果仍有房产配置需求，可遵循“卖弱买强”的逻辑，将资金投向一线或强二线核心城市的优质房产，依托人口与产业优势实现资产保值，但切记不再追求“多”，而是追求“精”。
也可以关注政策支持的新兴领域，比如随着人口老龄化加深，养老产业需求持续增长；“双碳”目标下，绿色产业潜力巨大，这些领域的投资机会正在逐步显现。关键是摆脱“唯房产论”的财富思维，建立多元化的资产配置体系，才能在市场变化中站稳脚跟。
最后想说
2026年的楼市，核心逻辑是“价值分化”，核心城市优质房产仍具保值性，而缺乏支撑的多余房产则面临前所未有的变现压力。房产中介的这些大实话，本质上是市场规律的直白体现——房地产已从“财富投机工具”回归“居住本质”，告别炒房时代是必然趋势。
对多房家庭来说，2026年前的这轮调整，不是“被迫割舍”，而是“主动优化”。没有永远增值的资产，只有顺应趋势的选择。建议大家关注国家统计局、住建部等官方渠道的最新数据，咨询当地不动产登记中心、税务部门了解具体政策，再结合家庭实际情况梳理房产、果断处置冗余资产、合理重构配置。毕竟，在趋势面前，侥幸心理终究抵不过市场规律，理性规划、果断行动才是最稳妥的选择。
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